Бюрократический тупик: детсад в ЖК «Радонеж» готов, но не работает из-за ошибки в документах мэрии

Застройщик жилого комплекса "Радонеж", АО "Цифей", требует от властей Краснодара внести изменения в разрешительные документы. Эти изменения касаются земельного участка, на котором построен детский сад. Без этого уточнения компания не может ввести социальный объект в эксплуатацию. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа принял кассационную жалобу департамента архитектуры Краснодара на решения нижестоящих судов, которые ранее признали отказ департамента внести поправки в разрешение на строительство незаконным. Суды двух инстанций поддержали позицию застройщика, однако ответчик намерен обжаловать эти постановления в кассации. Эксперты предполагают, что кассационная инстанция вряд ли отменит эти судебные акты, связывая позицию чиновников с формальным соблюдением норм градостроительства и нежеланием создавать прецедент. Об этом сообщает "Коммерсантъ Краснодар".

Согласно данным аналитической системы Rusprofile, АО "Цифей" было зарегистрировано в Краснодаре в 2002 году. Компанию возглавляет Дмитрий Зеленков. В 2024 году выручка АО "Цифей" составила 199 миллионов рублей, а чистая прибыль - 48 миллионов рублей. На официальном сайте компании указано, что она сотрудничала с крупными заказчиками, такими как "Ямбурггаздобыча", ГУ ЦБ РФ по Краснодарскому краю, Управление Федерального казначейства по КК, ОАО "Кубаньбанк", КубГУ, ООО "М.Т. "ВПИК" и завод ОБД. Среди завершенных проектов - ЖК "Дом в Чистяковской роще" и ЖК "Радонеж" в Краснодаре.

Источник: олег Харсеев, Коммерсантъ

Материалы дела показывают, что АО "Цифей" является застройщиком ЖК "Радонеж". Проектная документация предусматривала строительство комплекса на двух соседних земельных участках общей площадью 18618 кв. м (23:43:0306051:1) и 2863 кв. м (23:43:0306051:44) по улице Вишняковой, дом 1/23 и 1/26.

ЖК "Радонеж" включает несколько зданий: два многоэтажных жилых дома, подземную парковку и детский сад. Для строительства детского сада компания приобрела дополнительный, смежный участок земли. Однако в 2013 году департамент архитектуры и градостроительства администрации Краснодара выдал разрешение на строительство, в котором был указан только один из земельных участков, при этом второй, также задействованный в проекте, был упущен. После того как строительство детского дошкольного учреждения было завершено в 2024 году, АО "Цифей" обратилось в департамент с просьбой внести необходимые изменения в разрешение, включив в него сведения об обоих участках. Компания несколько раз получала отказ.

Представители департамента считают, что жилой комплекс не может располагаться одновременно на двух участках, а также указывают на различия в разрешенном использовании этих земельных участков. Из-за этих разногласий компания не может ввести детский сад в эксплуатацию.

В сентябре 2025 года Арбитражный суд Краснодарского края вынес решение в пользу АО "Цифей", обязав департамент указать в разрешении на строительство, что возведение жилого комплекса осуществляется на двух смежных участках. Апелляционная инстанция оставила это решение без изменений. Тем не менее, департамент пытается оспорить судебные акты в кассационном порядке. На данный момент исполнение решений нижестоящих судов приостановлено. Следующее заседание по этому делу назначено на 4 марта 2026 года.

По мнению Евгения Жарова, управляющего партнера Zharov Group, шансы департамента на успех в кассации невелики, так как две предыдущие судебные инстанции уже поддержали застройщика, а кассация, как правило, не пересматривает установленные факты.

"Принципиальная позиция департамента, вероятно, связана с формальным подходом к соблюдению градостроительных норм и опасениями создать прецедент, однако она противоречит реальной ситуации, когда объект уже построен на двух смежных участках, и препятствует вводу социально значимого объекта. Если же застройщик проиграет суд, детский сад действительно не удастся ввести в эксплуатацию, что приведет не только к экономическим потерям компании, но и к дефициту мест для детей в новом микрорайоне, а также может спровоцировать дальнейшие судебные разбирательства, включая требования о возмещении убытков", - комментирует эксперт.

Владислав Варшавский, управляющий партнер юридической компании "Варшавский и партнеры", также считает, что кассационная инстанция вряд ли отменит принятые судебные акты. Он отмечает, что департамент имел информацию о строительстве на смежных участках, находящихся в собственности одного лица, еще на этапе запроса разрешения на строительство.

"В данном случае позиция департамента, вероятно, связана с нежеланием признать фактически допущенную ошибку при выдаче разрешения на строительство. Плюс на ход судебного процесса накладывается тот факт, что податель жалоб является одним из департаментов муниципального образования. Муниципальные образования, как и государственные органы, идут по всем судебным инстанциям, вплоть до кассации, исключительно в силу внутренней процедуры, чтобы впоследствии не быть обвиненными проверяющими органами в несовершении исчерпывающих мер для защиты интересов муниципального образования", - объясняет юрист.

Он также добавляет, что суд справедливо отметил социальную значимость построенного объекта.

Напомним, 5 декабря 2025 года жители краснодарского жилого комплекса "Сказка Град" совместно с депутатом городского совета требовали исполнения обещаний по возведению социальных объектов. Строительная компания ГК "Точно" обещала покупателям школу на 1550 мест и два детских сада по 250 мест каждый, однако после сдачи домов они так и не появились. Подготовка проектной документации для детских садов запланирована не ранее 2027 года, а для школы в бюджете на 2026 год отсутствуют средства.